¿Qué es una hipoteca y cómo funciona? Business Insider

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13 enero, 2021

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  • Una hipoteca es un tipo de préstamo para comprar una casa; una empresa le presta dinero y usted le paga al prestamista en cuotas mensuales durante un período de tiempo predeterminado.
  • Una hipoteca convencional requiere un determinado puntaje crediticio, un pago inicial y una relación deuda-ingresos; un préstamo respaldado por el gobierno tiene requisitos más indulgentes.
  • Escogerá entre una hipoteca de tasa fija, que fija su tasa durante toda la vigencia de su préstamo; o una hipoteca de tasa ajustable, que ofrece la misma tasa durante los primeros años y luego cambia periódicamente.
  • Puede recibir una hipoteca poniendo sus finanzas en orden, buscando prestamistas y solicitando aprobación.
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¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un tipo de préstamo. Una institución financiera le presta dinero para comprar una casa si no puede pagar completamente en efectivo y usted le paga a la compañía durante un período de tiempo acordado.

Una hipoteca es un préstamo garantizado. Con un préstamo garantizado, usted pone un activo como garantía en caso de que no realice los pagos.

En este caso, la garantía es su casa. Si no realiza los pagos de la hipoteca durante un período prolongado, la institución financiera puede quitarle su casa o “ejecutarla”.

Esto se opone a un préstamo sin garantía, como un préstamo para estudiantes. Si no realiza los pagos de un préstamo sin garantía, una empresa puede emprender acciones legales. Pero no le quitan propiedad física como lo harían con, por ejemplo, una hipoteca o un préstamo para el automóvil.

Cómo funciona una hipoteca

Cuando esté listo para comprar una casa, es posible que no tenga suficiente efectivo líquido para comprarla. Es posible que tenga suficiente efectivo para el pago inicial, pero para el resto, necesitará una hipoteca de un prestamista para comprar la casa.

Una vez que haya elegido un prestamista, los dos acuerdan la cantidad de tiempo que dedicarán a pagar el préstamo, mes a mes. Puede elegir 15, 20 o 30 años, por ejemplo.

El prestamista también le dirá cuál es su tasa de interés. Un prestamista puede ofrecerle una tasa más baja si tiene un buen puntaje crediticio, más dinero para el pago inicial y / o una relación deuda / ingreso baja.

Hay consecuencias si no hace los pagos de la hipoteca a tiempo todos los meses. Pagará cargos por pagos atrasados ​​y el prestamista le enviará una notificación de incumplimiento. Si aún no realiza los pagos después de recibir el aviso, entonces el prestamista inicia el proceso de ejecución hipotecaria y usted puede perder su casa.

Tipos de hipotecas

Hay varios tipos de hipotecas, pero muchas se pueden dividir en dos categorías: hipotecas convencionales o respaldadas por el gobierno.

Hipoteca convencional

Un préstamo convencional es un tipo de hipoteca ofrecida por un prestamista privado o por empresas federales Fannie Mae o Freddie Mac. No está asegurado por el gobierno.

Las hipotecas convencionales generalmente requieren un buen puntaje crediticio y del 3% al 10% para un pago inicial. Pero durante la pandemia del coronavirus, algunos prestamistas exigen puntajes crediticios y pagos iniciales más altos.

Hay dos tipos básicos de préstamos convencionales: conformes y no conformes.

  • Préstamo conforme: El monto del préstamo está dentro de los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). La FHFA establece el límite para préstamos conformes cada año, y en 2020, el límite es de $ 510,400 en la mayor parte de los EE. UU. En áreas con un costo de vida más alto, como Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU., El límite se ha elevado a $ 765,600.
  • Préstamo no conforme : Un préstamo no conforme, o un préstamo jumbo, excede el límite de endeudamiento establecido por la FHFA. Necesitará un puntaje crediticio más alto, un pago inicial más alto y una relación deuda-ingresos más baja para calificar. También pagará una tasa de interés más alta.

Hipoteca respaldada por el gobierno

Las hipotecas respaldadas por el gobierno son emitidas por el gobierno federal. Por lo general, tienen requisitos más flexibles en cuanto a puntajes de crédito, pagos iniciales y relaciones de deuda a ingresos.

Hay tres tipos comunes de préstamos respaldados por el gobierno:

  • Préstamo de Asuntos de Veteranos (VA): puede calificar si está afiliado a las fuerzas armadas
  • Préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA): puede calificar si compra una casa en una zona rural o suburbana del país.
  • Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA): un préstamo de la FHA no es para un grupo específico de personas, como lo son los préstamos de VA y USDA. Pero viene con algunas restricciones, como los estándares mínimos de propiedad que podrían impedirle comprar una casa que no está en excelentes condiciones.

Una vez que haya decidido entre un préstamo convencional o respaldado por el gobierno, tendrá que tomar otra decisión. ¿Quiere una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable?

Hipoteca de tasa fija

Una hipoteca de tasa fija fija su tasa durante toda la vigencia de su préstamo. Aunque las tasas hipotecarias estadounidenses aumentarán o disminuirán a lo largo de los años, seguirá pagando la misma tasa de interés en 30 años que en el primer pago de su hipoteca.

Las tasas hipotecarias de tasa fija son un buen negocio en este momento, porque las tasas están en mínimos históricos. Pueden ser opciones especialmente buenas si planea vivir en el hogar durante mucho tiempo. Mantener el mismo ritmo durante años te da estabilidad.

El plazo de hipoteca de tasa fija más común es de 30 años, pero puede elegir una duración diferente.

Hipoteca de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, mantiene su tasa igual durante los primeros años, luego cambia periódicamente con el tiempo, generalmente una vez al año.

Con un ARM, su tasa permanece igual durante un cierto número de años, llamado “período de tasa inicial”, luego cambia periódicamente. Por ejemplo, si tiene un ARM 5/1, su período de tasa de introducción es de cinco años y su tasa aumentará o disminuirá una vez al año durante 25 años.

En el pasado, las tarifas ARM comenzaron más bajas que las tarifas fijas, por lo que eran buenas opciones si planeaba mudarse antes de que terminara el período de tarifas inicial. Pero los ARM no son grandes ofertas en este momento.

Recientemente, las tarifas fijas se han vuelto comparables o mejores que las tarifas ajustables. Y debido a que las tasas están en mínimos históricos, probablemente desee mantener esa tasa baja durante toda la vida de su préstamo para no correr el riesgo de que aumente más adelante.

Qué incluye el pago de una hipoteca

Realizará pagos mensuales de su hipoteca y varios gastos constituyen un pago mensual.

Principal

El capital es la cantidad que el prestamista le da por adelantado. Si pide prestados $ 200 000 al banco, el capital es de $ 200 000. Pagarás una pequeña parte de esto cada mes.

Interesar

Cuando el prestamista aprobó su hipoteca, acordó una tasa de interés: el costo de su préstamo. El interés está integrado en su pago mensual.

Impuestos de propiedad

La cantidad que paga en impuestos a la propiedad depende de dos cosas: el valor de tasación de su casa y el gravamen del molino, que varía según el lugar donde viva. Los impuestos a la propiedad pueden agregar cientos o incluso miles a los pagos de su hipoteca anualmente.

Seguro para propietarios de casas

El seguro para propietarios de viviendas lo cubre económicamente en caso de que ocurra algo inesperado en su hogar, como un robo o un tornado.

El costo anual promedio del seguro para propietarios de viviendas fue de $ 1,211 en 2017, según la publicación más reciente del Informe de seguros para propietarios de viviendas de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros (NAIC).

Seguro hipotecario privado

El seguro hipotecario privado (PMI) es un tipo de seguro que protege a su prestamista en caso de que deje de hacer pagos. Muchos prestamistas requieren PMI si su pago inicial es menor al 20% del valor de la vivienda.

Según el sitio web de comparación de seguros Policygenius, el PMI puede costar entre el 0,2% y el 2% del capital de su préstamo por año. Si su hipoteca es de $ 200,000, podría pagar una tarifa adicional de entre $ 400 y $ 4,000 por año hasta que haya pagado el 20% del valor de su vivienda y ya no tenga que hacer pagos de PMI.

Cómo conseguir una hipoteca

Si ha decidido que desea solicitar una hipoteca, puede seguir estos pasos.

Pon tus finanzas en orden

Tener un perfil financiero sólido a) aumentará sus posibilidades de ser aprobado para un préstamo yb) lo ayudará a obtener una tasa de interés más baja. Estos son algunos pasos que puede seguir para fortalecer sus finanzas:

  • Aumente su puntaje crediticio pagando las deudas con intereses altos y haciendo los pagos a tiempo. Una puntuación de al menos 700 le ayudará, pero cuanto más alta, mejor.
  • Ahorre más para el pago inicial. No necesita necesariamente un pago inicial del 20% para obtener una buena tarifa, pero cuanto más ahorre, mejor será su tarifa. Si no tiene mucho para el pago inicial en este momento, podría valer la pena ahorrar durante unos meses más, ya que es probable que las tasas se mantengan bajas.
  • Disminuya su relación deuda-ingresos. Su relación deuda-ingresos es la cantidad que paga por deudas cada mes, dividida por su ingreso bruto mensual. Los prestamistas quieren ver una relación deuda-ingresos del 36% o menos. Considere pagar algunas deudas para obtener una proporción más baja.

Comprando por ahí

No necesariamente debe presentar una solicitud con su banco personal o con el prestamista que han utilizado sus amigos. Busque un prestamista que le ofrezca las tarifas más bajas, le cobre las tarifas más bajas y lo haga sentir cómodo.

Si se encuentra en las primeras etapas del proceso de compra de una vivienda, solicite la precalificación y / o aprobación previa con varios prestamistas para comparar y contrastar lo que ofrecen.

Elija la vivienda y solicite la aprobación

Una vez que haya elegido el prestamista con el que desea trabajar, elija la casa que desea comprar. Después de seleccionar la casa, solicite la aprobación de una hipoteca.

El prestamista volverá a verificar sus finanzas y luego establecerá una tasación de la casa para asegurarse de que todo esté correcto. Si todo pasa la prueba, entonces aprobará su hipoteca.